售樓對於老百姓而言，是個既熟悉又陌生的行當。
    說它熟悉是因為作為“衣食住行”當中的“住”這一基本需求，家家戶戶都要和它打交道。
    說它陌生，是因為標的額動輒幾十萬，幾百萬，幾千萬，甚至幾個億，開發商的利潤有多大？房子怎麼賣？房價漲還是落？什麼時候買房比較合適？什麼樣的房子是好房子？這些問題牽動著十幾億人的眼球和神經！
    因為標的額太大，交易頻次太低，老百姓接觸不到，或者說不常接觸，大家看待售樓工作就像窺探明星的**生活一樣，變的神秘，有趣，光怪陸離！
    今年過年回家，和一個不常見麵的表哥拉呱兒。
    說起來我做房地產，他狡黠一笑，拋給我一個極其悶騷的眼神，壓低聲音說，“聽說你們這一行淨是大美妞，”要想賣房，先得上床！”是不是啊？”
    “額——也不都是。”我尷尬陪笑，心道表哥肯定還沒買房，售樓行裏賣房賣成業主的是有的，但是要靠上床才能賣房，讓我這個售樓先生情何以堪？
    很多朋友對售樓的印象是在一個金碧輝煌的大房子裏，一群低胸細腰黑絲的美女，有的像金絲雀一樣，鶯鶯燕燕；有的是禦姐風範，高冷不可攀！既可以遠觀意淫，也可以憑借財大氣粗褻玩焉！
    坊間傳說，售樓有三大秘籍：
    1、如果客戶不買房子，就解開衣領下的一枚紐扣。
    2、還不買，就解開第二枚紐扣。
    3、仍然不買，再解開第三枚紐扣！
    其實，售樓處一般男女比例1：1，俗話說“男女搭配，幹活不累！”是有道理的。
    另外，售樓處重視工作人員的儀表氣質也是真，不僅售樓先生、售樓小姐西裝革履，形象姣好，連倒水的吧妹、站崗的保安都賞心悅目！這對提升房子的品質感很有幫助。
    而售樓工作需要對房子的交通、配套、環境、開發商實力、物業品質、園林、社區規劃、樓體布局、戶型設計、風水等進行專業剖析，並結合客戶的需求設計一套適合他的置業方案，這個工作重複枯燥而且繁重，需要耐心和毅力，遠不像人們想象的那樣簡單曖昧。
    對房地產的誤會還不止於此，我有些沒買房的朋友經常略帶負氣，也像給自己打氣一樣，氣鼓鼓的說“今年房價肯定降！那麼多的房子都空著，賣給誰去呢？”
    在中國，和“有關部門”一樣不靠譜的是各種“專家”，要麼成為開發商的禦用文人舞弄刀筆鼓吹房價，要麼嘩眾取寵故作驚人語斷言某年某月房價腰斬！
    經濟學家謝國忠曾多次預言房價大跌，結果一次次食言，弄得自己灰頭土臉！
    而房地產大嘴任誌強，因為鼓吹房價上漲，專揀老百姓不愛聽的說，得了個“任大炮”的稱號，但是每每預言卻屢屢言中，讓罵他的憤青們欲哭無淚！
    “經濟學家”這個名詞在中國被濫用了，嚴謹一些的大家反而都自稱“經濟學人”，就是一個職業而已。
    真正的經濟學家，應該知道經濟理論在宏觀分析上的能，也應該知道其在微觀分析上的不能。
    忽略微觀數據、個案、特例，隻關注經濟的基本麵，從而得出經濟規律是經濟學家所擅長的。
    在預測微觀經濟趨勢上（如預言房價的漲和落）經濟學家反而不如一些大型金融投資機構、大型房地產公司的經理人！
    因為他們才是“春江之鴨”，一直在房地產的潮頭戲水，掌握最新最全的數據和變量，擁有最實戰的市場分析方法，如果預測失敗就得賠上身家性命，這不是舞文弄墨的經濟學家應該關注和能背負起的。
    所以，如果要弄明白房價的漲落趨勢和房地產的發展方向，不妨關注一下權威金融投資機構和大型開發商的實際動作，遠比聽一些專家的建議靠譜。
    而分析房價的漲落主要看經濟的基本麵。
    這包括：土地和房屋和人的供求關係、中國城鎮化的進程、金融政策是寬鬆還是緊縮、全國或者區域性行政規劃和基礎配套設施的建設、政府對房地產的火車頭效應以及土地財政的依賴程度等。
    總的來講，供求關係、金融環境、政策規劃、地段價值構成了房地產價格漲落幾個關鍵變量。
    開發商真正關注的也不是房價，而是利潤！
    如果降價也能大賣未嚐不可，恒大地產曾在2010年和2014年率先啟動全國降價，取得不俗的業績！
    但是往往事與願違，怕的是越降越不賣！開發商一旦降價，就要背負同行責難的壓力，政府市場維穩的壓力，和“死盤”的風險，人們普遍的心理是“追漲殺跌”，越降越希望降！
    如果不給老百姓一降到底的暗示，降價是開發商的下下之策！
    2012年杭州一家開發商在跳水降價後發現銷量並沒有好轉，於是請教同行，後來有人支招，建議他把售樓處砸了，因為非如此不足以體現降價幅度之狠！於是開發商連夜請人冒充業主把售樓處砸的稀巴爛，結果銷量逆市飄紅，房子被一搶而光！
    當然量價齊漲，是獲取利潤最佳的方式！每逢房價上漲，“日光盤”、“時光盤”、連夜排隊、捂盤惜售等現象層出不窮！
    我不是預測房價的“章魚保羅”，也無心做這樣的事情。我隻是一個房地產行業的老兵，給大家講一講售樓處的故事。
    我是2009年入行，從業7年，其間經曆了個人的成長，見證了房市的起落。
    曾轉戰海景房、普宅、商業、公寓、寫字樓、農業產業觀光園等市場，當過派單員、置業顧問、銷售經理、營銷總監，涉足房產開發，最後自主創業。
    房地產行業備受矚目和詬病，其行業潛規則和黑幕更是層出不窮，我也將為大家全景式揭秘房地產行業的食物鏈和生態係統！
    大道行思，房地產行業將往何處去？我們或許沒能力改變，但是我們有思考的權利！
    2016年2月10日