泰達國際廣場是一座6層的商業綜合體，30萬平米，體量宏大！
    麵試室在商場後麵寫字樓17層，窗戶正對著京杭大運河。下午的陽光有些刺眼，河麵泛著層層粼光！
    一個身形婀娜的女人推門進來，年齡和我相仿。她穿著女士職業套裝，領口別著精巧的蝴蝶胸針，讓整個人的氣質活潑俏皮起來！
    她腦後紮著馬尾，馬尾末梢沾著點陽光。
    我正望著運河發呆。她遞過來一杯水：“老板們一會兒過來，聽說你騎單車走了半個中國？”
    “哈哈，哪有，也就三分之一。”我是不吝嗇在美女麵前吹個牛的。我下意識看看自己的衝鋒衣，不像來麵試的。回來匆忙，沒回老家取西裝，在老弟那湊合一晚，就來了。
    “敢問芳名？”
    “燕飛。”
    “”燕兒翩翩飛”，意味雋永又好聽！”
    姑娘拍拍我肩膀，“你還挺能整詞，老母豬戴胸罩——一套一套又一套哈！”說完，聘聘婷婷走了。到門口扭頭說：“你不一樣，我看好你！”
    麵試開始，三個老總坐在沙發上，他們合夥成立了這家代理公司，包銷冀東集團開發的商業綜合體。
    馮總下巴上留一小撮黑胡，有點文青，負責拿項目。
    杜總戴一副金絲眼鏡，自稱“架構師”，統籌管理各代理項目。
    宋總是個北京大妞，言談颯爽，高我一頭，有種鄰家姐姐的親切感，她負責泰達國際廣場的營銷。如果我入職成功，她就是我的頂頭上司。
    我知道這個宋總絕沒有看起來那麼簡單，能上位的女領導都有超出同職位男領導的狠辣勁兒，她的柔風細雨讓我不寒而栗！
    杜總彈彈指尖的煙灰，問：“商業地產跟住宅不一樣，你懂嗎”
    我掏出從南京帶的手繪地圖：“不懂！之前一直做住宅地產，我就根據我的所見所聞，胡言亂語了！
    我理解商業是服務於人的，周圍社區有多少人，這些人的購買力怎麼樣，決定了這個商鋪，乃至這個商圈能不能火？
    另外，商業還受製於地形：
    比如北京商圈密集，是因為北京位於坦蕩如砥的大平原上，可以像攤大餅一樣，一圈一圈向外拓展，每個商圈除了覆蓋周邊地緣性客戶，還可以將影響力邊界推到很遠的地方。
    客戶多，而且畢竟地鐵網發達，往來便捷，就容易火！
    而煙台城市受製於丘陵，隻能沿著海邊帶狀布局，它的商圈就不溫不火，基本隻能靠本區域的地緣性客戶。
    客戶少，從城市兩側過來得做1-2個小時公交，太遠了，也太慢了，生意就拉胯！”
    三位老總愣了愣，我的視野開闊，思路犀利，他們都笑了。
    宋總笑容可掬，問我：“如果你做泰達國際廣場的經理，怎麼營銷？談談你的思路。”
    我做住宅地產，思路清晰，輕車熟路，但是不知道方法是否適用於商業地產，略微思索，挑揀著說：“操盤的基本步驟是招聘、培訓、梳理項目價值點、導客、殺客和跟進。
    我看泰達這裏案場團隊人數不少，招聘、培訓和梳理項目價值點這個環節可以略過。
    另外，項目在平銷，開盤準備也可以略過，我就談談刀客、殺客和跟進策略。
    導客方麵，我之前所在的公司，傳統的媒體比如報紙、電視飛播和角標、條幅、道旗和高炮一概不做，隻做派單和電開。
    關於派單，可以利用寒暑假，招聘高中生和大學生成立一個派單團隊，最有效的方法是插活車，就是紅綠燈時在路口堵著車裏有人的那種。
    根據車的品牌可以判斷車主的實力，通過堵住來往泰達國際廣場的幾條主幹道，在十字路口設伏，用搖單頁、敲車窗的方式可以把單頁送給車主。車主拿到單頁，當場就可以來看商鋪。
    這種方法成本最低，也最直接高效！
    一個高炮年費10萬，一版紙媒一期3-4萬，派單員一天的工資100元就夠了，這夠30人派單團隊10-30天的工資了。30人派單團隊一個月工資預算9萬。
    至於單頁200克重的手感不錯，10萬份也就3000塊錢，這個成本幾乎可以忽略不計。插活車是精準狙擊客戶，每人每天也就500份左右，30人派單團隊一天的消耗量是1。5萬份，10萬份能發一個禮拜，一個月消耗40萬份，也就1。2萬！
    這樣推算，一個30人派單團隊一個月總預算10。2萬，三個月30。6萬，但3個月可以撒出去120份單頁，滄州市區才60萬人口，如果算車主估計30萬，相當於把滄州市轟炸了四遍。
    這個宣傳效果您覺得怎麼樣？
    這還隻是宣傳，我預計派單帶客每天能有30-50組，平均算40組，三個月能到訪3600組客戶，按照1%成交量。預計成交36組客戶。
    這個投入產出比，您覺得怎麼樣？”
    宋總美眸泛光，仿佛老饕看見美食，想把我吞了。這些我都實操過，數據信手拈來，思路條分縷析，這個北京大妞驚豔了！
    “電開有什麼高見？”
    “電開如果僅靠置業顧問”刨死屍”，有點大材小用，效率也低！
    第一，借用先進工具。
    派人搜羅滄州市各社區的業主電話、機關單位的通訊錄、售樓處的來電來訪，掃描成電子版。
    然後用短信群發平台，每天發10萬條。把回電的、回短信的客戶梳理出來，再讓置業顧問回電邀約，更高效！
    第二，寒暑假，招聘大學生或高中生，成立電開團隊。
    10人左右就可以，每人每天500組電話，一天就5000組電開，一個月15萬組電開，能把滄州市的有效客群都覆蓋！
    可以設標準話術，並安排置業顧問輪崗監督。
    有意向客戶，置業顧問直接接過來電話溝通。電開員說不清項目情況，都是臨時工，也沒必要培訓太多，有值班的置業顧問精準狙擊客戶就夠了。
    置業顧問輪崗值班，同時自己也打電話。他們肯定樂意，也會認真監督，因為值班這天所有電開員邀約出來的意向客戶都是他的。”
    此時，無論是派單團隊還是電開團隊的這些玩法都沒有，都是遊兵散勇，不成氣候。我這是攜北京市場的先進打法回滄州市場降維打擊來了！
    宋總笑意更濃，繼續追問：“再談談你的殺客和跟進策略……”
    我把在北京市場學到的方法像竹筒倒豆子一樣侃侃而談。此刻，被按下暫停鍵的職業生涯開始快進，我肆意享受這屬於我的高光時刻！
    完事，馮總有股北京人勁勁兒的感覺，拍著我肩膀：“明天來上班。”
    走出寫字樓時，夕陽把京杭大運河染成了金紅色。手機響了，是老何，他說：“桃花源清盤了！正定的項目還在推進，很快就有消息……”
    我無所謂地應和，掛掉，心想：“我們終究是沒有緣分，我心動了，也等待了，但是沒有等到撥雲見日的那一刻。”
    滄州的風比石家莊幹淨，帶著點運河邊的潮氣。我再次回到這片生我養我的土地，滿心歡喜！